某地产策划方案

一、青岛及房产市场概述(一)、青岛概况青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山”的独特地理格局，造就了青岛海洋性气候的特点，冬无严寒、夏无酷暑。青岛市是我国东部沿海较重要的经济中心和港口城市及旅游胜地，我国五大港口之一，全国15个副省级城市之一，计划单列城市。青岛是一座海洋科技城。辖市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市（县级）。2003年底，全市共有720.68万人，其中，市区246.77万人，其中市内四区登记暂住人口(1个月以上者)25.39万人。青岛市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。五四广场成为青岛市新市区的标志。“花中皇后”月季为青岛市花，山茶也是青岛市花之一。市树为香松。“相约奥运，扬帆青岛”，青岛成为北京奥运伙伴城市，令青岛成为世界的聚焦点。综合经济青岛市国民生产总值居山东省首位，综合经济实力在全国城市位居11位。居民生活人均可支配收入到2003年底已达10075元，恩格尔系数降至40%以内(60%以上为贫困：50%60%为温饱：40%50%为小康：40%以下为富裕)。在居民消费支出中，衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降，而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升。青岛市城市居民正从以吃饱穿暖为标准的温饱型生活向以享受和发展为标准的小康型乃至富裕型生活转变1、高低收入家庭的收入差距进一步扩大据抽样调查资料显示，2003年占全部调查户10%的最高收入户人均可支配收入28208元，10%的最低收入户人均可支配收入3263元，高低收入户收入之比为8.65：1，比2002年进一步扩大。2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的区别住房制度的改革，商品房市场的发展，使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权。调查发现，由三成的城市居民家庭购买了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭拥有了售后住房产权，拥有房产的居民家庭达到98.0%，但是不同收入阶层家庭的房屋资产的质与量的状况有很大的区别。其特征之一，绝大多数高收入家庭购买了商品房，大多数中等收入家庭拥有的是售后住房产权，而半数低收入家庭中没有房屋资产：特征之二，高收入家庭购买的商品房集中在100平米以上，中等偏高收入家庭购买最多的是80-100平米的住房，中等偏低和低收入家庭则大多购买50-80平米的住房：特征之三，有30%以上的高收入家庭拥有两处以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分别占26%和16%，绝大部份的低收入家庭仅有一处住房。随着城市居民生活质量的改善和提高，房屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产，不同收入阶层居民家庭房屋资产价值的差异，进一步验证了各类收入家庭之间的收入差距。3、不同经济类型、职业和行业的收入差距也在扩大改革开放年以来，各行各业的收入都有不同程度地增长，但行业间收入的档次拉开了较大的